Proces zakupu nieruchomości w Hiszpanii – Rynek pierwotny

1. Wybór nieruchomości

Pierwszym etapem jest wybór odpowiedniej nieruchomości dopasowanej do Twoich potrzeb i budżetu.

Na tym etapie warto zwrócić uwagę na:

• lokalizację (Costa Blanca, Costa del Sol, centrum miasta, bliskość plaży),
• standard inwestycji i części wspólnych,
• termin oddania (gotowe vs. w budowie),
• potencjał wynajmu lub wzrostu wartości.

💡 W przypadku rynku pierwotnego kluczowe jest sprawdzenie dewelopera oraz projektu inwestycji.

2. Rezerwacja nieruchomości

Po wyborze konkretnej nieruchomości następuje jej rezerwacja.

• podpisywana jest umowa rezerwacyjna,
• wpłacany jest depozyt (zwykle 3 000 – 10 000 €),
• nieruchomość zostaje zdjęta z rynku.

Rezerwacja daje Ci czas na przygotowanie dokumentów oraz analizę umowy deweloperskiej.

3. Numer N.I.E. i formalności administracyjne

Aby kupić nieruchomość w Hiszpanii, potrzebujesz numeru N.I.E. (Número de Identificación de Extranjero).

Dodatkowo na tym etapie:

• otwierane jest konto bankowe w Hiszpanii,
• przygotowywane są pełnomocnictwa (jeśli nie jesteś na miejscu),
• analizowana jest dokumentacja prawna inwestycji.

💡 N.I.E. jest niezbędny do podpisania aktu notarialnego i rozliczeń podatkowych.

4. Umowa deweloperska (Contrato de Compraventa)

Kolejnym krokiem jest podpisanie umowy deweloperskiej.

Umowa określa:

• harmonogram płatności,
• termin ukończenia inwestycji,
• standard wykończenia,
• kary umowne.

Na tym etapie wpłacane jest zazwyczaj 20–30% wartości nieruchomości (w transzach, jeśli inwestycja jest w budowie).

💡 Wszystkie wpłaty są zabezpieczone gwarancją bankową – to standard w Hiszpanii.

5. Płatności w trakcie budowy

Jeśli kupujesz nieruchomość na etapie budowy, kolejne płatności realizowane są zgodnie z harmonogramem.

Typowy schemat:

• rezerwacja,
• 10–20% przy umowie,
• kolejne transze w trakcie budowy,
• reszta przy odbiorze.

Deweloper ma obowiązek informować o postępach prac.

6. Odbiór nieruchomości (snagging)

Przed podpisaniem aktu notarialnego następuje odbiór nieruchomości.

Na tym etapie:

• sprawdzany jest stan techniczny,
• zgłaszane są ewentualne usterki,
• przygotowywana jest lista poprawek.

💡 Warto przeprowadzić odbiór z profesjonalistą, aby uniknąć problemów po zakupie.

7. Akt notarialny (Escritura) i przekazanie kluczy

Finalnym etapem jest podpisanie aktu notarialnego u notariusza.

W tym momencie:

• następuje przeniesienie własności,
• opłacana jest pozostała kwota,
• kupujący otrzymuje klucze do nieruchomości.

Od tego momentu jesteś pełnoprawnym właścicielem nieruchomości w Hiszpanii.

8. Koszty zakupu nieruchomości w Hiszpanii (rynek pierwotny)

Kupując nieruchomość od dewelopera, należy uwzględnić dodatkowe koszty:

• VAT (IVA) – 10% wartości nieruchomości,
• podatek od czynności prawnych (AJD) – ok. 1–1,5%,
• notariusz, rejestr, obsługa prawna – ok. 1–2%.

Łącznie koszty dodatkowe wynoszą zazwyczaj 12–14% ceny nieruchomości.